加入推出中小型住宅用地

加入推出中小型住宅用地
(星島)2010年7月29日 星期四 06:30
(綜合報道)

山頂一幅豪宅官地昨日雖然以歷來第三大金額成交，實際上只屬於「審慎樂觀價」，未必反映發展商對影響普羅民生較大的中小型單位後市的看法。

　　 政府上月拍賣何文田前山谷道村豪宅地皮，以一百○九億元的歷來第二高金額成交，比拍賣官開價高出六成，遠超乎市場預期，掀起一輪樓市活躍加價潮，業內紛紛提高今次山頂賣地成績預測。

　　 賣地總地價沒有打破九七年藍灣半島地皮的一百一十八億元紀錄，亦比上月何文田地皮成交價略低。成交價比政府的開價高三成，屬於「常規」範圍，也貼近市場的平均預期，但亦令有心置業的市民，關注樓市會否再受消息刺激。

　　售價預期之內 後市偏穩

　　 每方呎樓面地價約三萬二千元，沒有創下新高，距離兩個月前白加道三十五號山頂豪宅的私人交易六萬八千元樓面呎價成交紀錄還遠。今次的聶歌信山地皮位置，遜於白加道地王，處於山頂的二線地段，不能打破山頂樓面呎價紀錄，是預期之內。

　　 從今次投地反應看來，好幾家發展商合組財團來分攤風險，投地過程中沒有瘋狂搶價，最後投得地皮的發展商在山頂擁有相當多物業，新地價有助穩住現貨價，賣地後同區部分二手樓業主只是略微調提高叫價；從種種迹象顯示：發展商對後市保持樂觀之餘，也顯得相當審慎。

　　 這一、兩年的樓市熱潮，是由豪宅帶動。政府增加豪宅土地供應，希望為樓市降溫，但是上次拍賣結果反而帶動樓價進一步上升。山頂豪宅雖然與普羅大眾購買的中小型單位屬於兩個不同市場，但是如果拍賣價錢迭創新高，始終有助帶旺整體市場氣氛。今次的「審慎樂觀價」，應該不足以刺激樓價瘋狂飆升。

　　 反而是獲勾出於下月拍賣的何文田、紅磡和九龍塘三幅豪宅地皮，部分比較接近普羅民居，會出現「冷靜價」還是進一步成為升市「火車頭」，令人關注。

　　紓緩中小樓價　靠組合拳

　　 由於發展商的策略是把中小型單位也包裝成「精品豪宅」出售，政府如果單靠增加中小型住宅地皮供應，不一定起到為樓市降溫之效。

　　 今年五月的東涌官地拍賣，發展商的反應比較冷淡，要自我提價到政府心目中的底價才能成交，為樓市注入清涼劑，原因是政府在四月剛宣布要推出「九招十二式」，要發展商賣樓時受到較為嚴格的規限，形成「組合拳」效應。

　　 政府近來接連推出土地拍賣，已發出增加樓宇供應的訊息，政府宜繼續適當調整推地策略，加快推出限建中小型單位的地皮，同時配合其他措施，再度發揮「組合拳」的效果，確保置業目標不是豪宅的市民，有合理的置業機會。
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